西班牙飯店行業的賣點顯而易見,那就是旅游業。前7個月,有3630萬名海外游客到訪西班牙,消費了350億歐元

 

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     “我不認為西班牙飯店行業出現了一波繁榮。我只是認為,趨勢正在改變。”喬迪•巴迪亞•洛倫斯表示。他的巴塞隆納房地產基金Emin Capital剛剛以1.5億歐元買下了當地的地標性建築Torre Agbar大樓,並計劃再投資5000萬-6000萬歐元將其重新裝修,改建為君悅飯店。

    若有人持不同觀點,也在情理之中。

    2008年西班牙房地產泡沫破裂後投資者一度奪路而走,但如今房地產投資者已重新湧入西班牙飯店市場。事實上,世邦魏理仕西班牙提供的數據顯示,僅2014年上半年就有7.24億歐元(約10億美元)的資金注入西班牙飯店市場,已經超出2013年全年的6.65億歐元。

  像巴迪亞收購Torre Agbar大樓一樣,很多投資都是大手筆。

  西班牙KKH Capital & Property集團和總部位於紐約的PerellaWeinberg Partners以9000萬歐元買下巴塞隆納的德意志銀行大樓,計劃將其改建為一豪華飯店。卡塔爾主權財富基金之一Katara Hospitality以6000萬歐元買下馬德里的洲際飯店。喬治•索羅斯持股的Hispania Activos Inmobiliarios以2150萬歐元購得馬爾貝拉的HotelGuadalmina度假村。卡塔爾軍方的投資機構以7850萬歐元購得巴塞隆納的萬麗飯店。

  西班牙酒店行業的賣點顯而易見,那就是旅游業。旅游業一直是西班牙經濟初步復蘇的動力。2014年前7個月,有3630萬名海外遊客到訪西班牙,消費了350億歐元,遊客人數和消費金額均創下新高。

  但是,西班牙飯店行業的投資繁榮背後還有一些不那麼顯而易見之因素。在經歷經濟危機後,西班牙經濟出現復蘇,這使得其飯店市場的投資回報率遠高於其他國家出現泡沫的房地產市場。

  “過去六年,國際投資者並不怎麼看好歐元區。他們決定投資歐元區以外的國家,比如,英國、瑞士和北歐國家。由於對這些國家的投資過於集中,產生了巨大的泡沫。”世邦魏理仕西班牙的研究和投資策略總監帕特裡西奧•帕洛瑪•穆裡洛表示,“現在他們正在尋求投資地域多元化。由於市場不再怎麼擔心西班牙是否會脫離歐元區,該國正成為投資者最感興趣的投資目的地之一。”

  另外,還有盈利能力的問題。西班牙的住宅市場價格已大幅下跌(有些地區跌幅超過了50%),但是五花八門的房地產投資組合以及建築過剩已令投資抉擇艱難。購物中心是一種選擇,但主要適合有經驗的購物中心運營商。頂級辦公樓的盈利能力也在下降。

  頂級辦公樓的投資收益率在2007年西班牙的房地產泡沫期間曾創下4.25%的低點,後來在2009年辦公樓房價暴跌後一度飆升至6.5%。但據世邦魏理仕西班牙的數據,由於租金下降(2013年觸底)和外國投資者推高辦公樓房價,收益率已回落至5.5%

  “現在,飯店是盈利來源,辦公樓就談不上了。”巴迪亞表示。

  那麼,此番投資激增對於未來幾年又意味著什麼呢?像巴迪亞這樣的投資者認定,西班牙的旅遊業繁榮(及其發展)將轉化為現今投資者的巨額利潤。

  “自上世紀90年代以來,西班牙旅遊業就一直是持續穩定的收入源泉。”巴迪亞表示,“我們看到西班牙的旅游市場格局已經改變,隨之而來的是,受親睞的飯店類型,特別是城市地區的飯店類型也在改變。幾年前,巴塞隆納幾乎沒有國際豪華品牌飯店,如今人人都想要最好的飯店。”

  並不是所有人都這麼樂觀。Único Hotels的創始人及所有人波•戈丹斯認為,此番飯店投資繁榮在一定程度上是因為西班牙其他房地產板塊的投資收益不佳,以及SOCIMI法律修訂[即西班牙版的房地產信托基金(REIT)],這吸引了數十億歐元的投資進入西班牙房地產市場。

  “過去幾十年,西班牙一直都能夠消化飯店供應。即便是在危機時期,西班牙也一直吸引遊客們前往。”巴迪亞說。

 

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