子軒西班牙在地服務顧問中心

9月底，西班牙首相馬裡亞諾•拉霍伊(Mariano Rajoy)開始對中國進行為期三天的國事訪問。這是他2011年年底上任之後，第一次出訪中國。

在拉霍伊訪華之際，中國投資者對西班牙房地產市場的投資再一次吸引了人們的關注。今年6月，萬達集團斥資2.65億歐元，買下25層高的西班牙大廈(Edificio España)。萬達支付的價格，比桑坦德銀行(Banco Santander)2005年支付的3.89億歐元低了約三分之一。

此前，中國投資者收購了馬略卡島的度假飯店瓦爾帕萊索宮(Valparaiso Palace)，交易價格為4800萬歐元。今年5月，海航集團宣布，增持西班牙飯店集團NH Hoteles股份至29.9%，僅低於30%的門檻（西班牙政府規定，持股比例達到30%將構成完整的收購義務）。

中國投資者在西班牙房市的一系列舉動，顯現出該國房地產市場正在復甦、外國投資者尋求“抄底”的跡像。無獨有偶，西班牙政府也於去年9月推出投資移民新規，支持外國投資者以投資房地產的形式獲得該國居留許可。

一、西班牙投資移民新政

2013年9月27日，西班牙出台第14/2013法案，即投資移民新規。該新規第2部分第五條，明確支持外國投資者移民西班牙。2013年9月29日，該法案正式生效。新規的目標是為投資者、企業家、高資質的工作者以及同一公司內部派遣的研究和工作人員提供進入西班牙領土的便利。

1.投資範圍及確認條件

該投資移民新規規定的申請人必須是非居住在西班牙的外國人為進行重大資本投資而計劃進入西班牙領土。而重大資本投資的具體包含如下四方面：

（1）在西班牙購置投資金額等值或大於50萬歐元的不動產（沒有抵押或申訴情況）。

（2）200萬歐元的西班牙國債，100萬歐元的西班牙公司股權或西班牙銀行存款。要求在申請前60天之內開始投資。

（3）在西班牙的發展被證明為是有“公共利益”的項目：創造就業機會，投資能帶來經濟影響或對科技創新作出顯著貢獻的。

（4）法人代表：如果投資是由公司法人實現的，它必須位於非避稅天堂的國家，且該外國人應當擁有多數投票權，並有權委任及罷免大多數成員。

與此相對應的投資確認條件為：

（1）不動產:房產登記證明，擁有所有權及負債信息（其中超過50萬歐元的那部分，可以有負債或是申訴），如果正在申請注冊，需提供購買文件，以及付款證明及其相應的稅款資料的入賬資料。

（2）國債:西班牙金融機構或銀行出具的證書，表明申請人是投資的唯一擁有人，且投資期限不少於五年。

（3）公司股權或銀行存款:通過金融中介機構（應當是在國家證券市場委員會或西班牙銀行正式注冊的）出具的證書，證明是以該目的進行了相關投資。

（4）企業項目：所申請簽證所劃定區域內經濟商務處開立的有利報告，確認該項目可以同時產生公共利益。

2.申請人條件

下面讓我們來看看新規規定的申請人條件：

（1）未曾非法入境西班牙。

（2）年滿18歲。

（3）無犯罪記錄。

（4）未被那些與西班牙締約的（申根）國列為禁入對像。

（5）有公共或私人醫療保險。

（6）在其居住期間擁有足夠的經濟來源。

3.簽證和居留申請流程

該投資移民新規又俗稱“黃金簽證”移民法案。“申請人必須先在西班牙駐當地領事館提交該類簽證申請，而頒發簽證的目的就是去西班牙辦理居留。”“就50萬歐元買房移民而言，買了房後需要把房契等材料交給國內領館申請簽證，領館收到馬德里批覆後頒發簽證。而頒發簽證的目的是讓申請人在一年中去西班牙警察局換居留卡。”

這種名為Estancia Type D的“黃金簽證”和旅游商務簽證不同，因為憑後者無法拿到居留。而居留必須在西班牙辦理，且耗時30天左右。居留的初始期限為2年，而更新需在西班牙境內，這意味著有需要更新的居留持有者必須每兩年訪問一次西班牙。

申請簽證流程：

（1）在其居住（或其最鄰近）國家的西班牙外交部門或使領館申請。

（2）在10個工作日內處理並通知。

（3）可以簽發單次，兩次或多次入境。

（4）有效期為1年。在該期限內授權居留，無需辦理外國人證件。

一旦簽證被授予，簽證持有者可以在任何時候進入西班牙，且在西班牙逗留的第一天就可以申請居留，無需等待簽證結束。居留存在如下特性：

（1）2年居留，20天處理，無限期更新。

（2）只要投資保持不變，每兩年可以延期。

（3）長期居留，近5年離開西班牙總計不能超過10個月。

（4）無“移民監”。

新規還對申請者的配偶及子女進行了界定。申請者可攜其配偶及子女一同移民。

（1）配偶：指單一配偶，而非那些關系類似於夫妻的人員。

（2）子女：必須未滿18歲，或已滿（18歲）但由於其健康狀況在客觀上無法自給的。此處超過18歲的子女及配偶的婚前子女不在規定中。

二、非盈利性/非工作居留

與此平行實施的，是西班牙政府於2011年頒布的4/2000號法案，其中第31條規定了非營利性/非工作居留（短期居留）的情況。以下將對此類居住許可作簡單介紹，並與投資移民新政作對比。

1.短期居留簡介

短期居留適用於在西班牙居住90天以上，5年以下的情況。短期居留在5年內可以根據要求申請更新。更新的期限需要按照法規執行。由於申請者應該具有足夠的經濟能力，因此此居住許可並不批准在西班牙境內工作。

申請人條件：

（1）在西班牙境內沒有發生過違法行為。

（2）在申請人超過18歲的情況下，在西班牙的無犯罪記錄，並在過去的5年，根據西班牙法律在其他居住過的國家沒有犯罪紀錄。

（3）未被那些與西班牙締約的（申根）國列為禁入對象。

（4）有足夠的資金，以滿足生活和住宿，包括在適當情況下，其資金足夠支持他和他的家人在未從事勞務工作的情況下，就能支持其在西班牙的生活。

（5）有一個公共保險或私人醫療保險，由西班牙的保險實體提供。

（6）不得有任何可能產生嚴重的公眾健康的影響（按照國際衛生條例2005規定）的疾病。

希望通過非盈利手段居住在西班牙的外國人必須在申請和更新居住許可的時候證明他們具有充足的資金支持他們和他們的家人的資金，資金必須達到：

（1）在居住在西班牙期間每月達到IPREM（公共收入指標，2014年為532.51歐元）的400％，歐元或者相等外幣

（2）每增加一位附屬申請人，證明資金需增加IPREM的100％，歐元或者等值外幣

2.投資移民新政與短期居留對比

三、西班牙地產市場與買房移民新政

可以看出，西班牙政府出台投資移民新政是為了鼓勵外國投資者加速投資該國房地產市場及加速外資投資並購，以刺激金融危機後相當長一段時間內持續低迷的經濟。

1.西班牙房地產市場概覽

與南歐大部分國家類似，西班牙在金融危機後遭遇了房市的滑鐵盧，新房數量和房價一路下跌。西班牙的新建房地產項目數量從2007年開始驟然下降，從2007年5萬個左右項目數至2010年不到1萬個項目數。同時西班牙商業地產價格自2008年開始也一路下滑。

西班牙的兩大主要城市馬德里和巴塞隆納也成為歐洲經濟危機之後租金和房價下跌最嚴重的城市之一。在租金下跌幅度排名方面，馬德里和巴塞隆納分列第2位和第5位；在房價下跌幅度排名方面，馬德里和巴塞隆納分列第3位和第4位。

然而，隨著金融危機的逐漸平復，西班牙房地產市場的下挫逐漸放緩。據相關部門統計，2014年的前五個月，西班牙整體房價沒有繼續下跌，而是穩健築底，隨時為回彈做好准備。

2.西班牙政府鼓勵投資地產背後的原因

從房地產投資的角度而言，目前地處南歐西班牙地產市場處於底部，並呈上升趨勢，大部分房產處於折價出售階段，其中優質的物業具有租金和資本收益的雙重增長潛力。和西歐國家相比，西班牙房產的投資回報率較高。英國房產的年投資回報率最高為4％，德國4.55％，法國4.25％，而西班牙最高可以達到6.25％。

而目前南歐市場現金短缺，西班牙亟需資金為該國房地產市場注入血液。盡管房價便宜，西班牙地產市場供給旺盛。背後的原因有三：

（1）投資基金持有物業到期需退出

（2）對於私人投資者而言，房產價格下跌厲害，投資股本虧損

（3）銀行必須出售收回的房產

由此，西班牙推出50萬歐元投資移民新政，大力鼓勵外國投資者投資該國房市。

四、西班牙買房移民新政與其他歐洲國家買房移民政策對比

1.與葡萄牙投資居住許可對比

2013年1月29日，葡萄牙投資居住許可(IRP)申請簡化，門檻降低。與西班牙買房移民的投資金額門檻相同，葡萄牙要求申請人最低現金投資50萬歐元。

2.其他歐盟國家買房移民政策簡介

目前有買房移民政策的主要歐洲國家有塞浦路斯，愛爾蘭，拉脫維亞，馬耳他，希腊。