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根據知名跨國房地產評估咨詢公司Tinsa的數據顯示，西班牙2018年第一季度房價成長率為5.4%，從交易數量來看大多數都是二手房，且在2018年後，西班牙全國房價將持續增長。

房價連續好漲19個月  仍低於峰值價格近四成  

Tinsa的數據顯示，自2007年至今的11年中，2018年第一季度是房價增長最快的一個季度，這是西班牙經濟不斷復甦帶動的房地產市場回暖，結合就業市場的改善，人們更願意在目前低息貸款的情況下買一套房，而這樣的趨勢首先體現在西班牙的大城市上。

不過，縱觀歷史紀錄可以發現，當下西班牙房價的增長依舊立足在“恢復性”增長這個基礎上，相比2007年西班牙房價的最高峰值，2018年4月底的數據依舊低於那時的36.7%，但比2015年西班牙房價觸底時的價格高出了10個百分點。以馬德里和巴塞隆納為首的部分大城市，房價漲幅高達兩位數，年增長率為10%；緊隨其後的是巴利阿裏與加納利，年增長率也超過了10%；而地中海沿岸城市的房價增長率僅為0.3%，其他城市的房價增長維持在1%左右。

人們對房地產市場的信心不斷增強，又逢銀行業推出各種低息抵押貸款，在兩個因素的作用下，市場再度擴張。一位房產中介人士表示，請相信現在是買房的好時機，相比2007年4月西班牙房價均價而言，現在相當廉價了。

地籍價值上漲將導致房價永久性增高  

2017年年底，還是人民黨政府時期，最後的一次理事會（Consejo de Ministros）一致通過了一項土地政策評估：2018年西班牙全國範圍內1830座城市的地籍價值（Valor catastral）將提高。

這將影響所有類型房屋的地皮稅、城市土地增值稅、土地財產稅、房地產交易稅以和房地產有關的繼承與捐贈稅。換句話說，政府拍板主導的一項土地政策將永久性提高房價的基礎價格，而這部分成本將在房產交易、還貸以及每年必要的課稅中得到體現。

 何為地籍價值？  

在西班牙，地籍（或稱土地冊籍）為了登記土地及房產產權以供征稅參考，並納入公共行政部門進行有效的查詢，旨在獲取土地及房產所有權的變更信息，地籍必須包含所有國家土地的財產詳細信息以及產權歸屬，地籍的註冊是強制性的，但不收取任何註冊費。

地籍價值的改變是根據國家經濟發展、市場變化來確定的。根據西班牙現行法律，如果一座城市（或鎮、村）在1984年至2003年沒有更新過地籍價值，那麽2018年開始後，這些地方的地籍價值將可以申請提高，結合西班牙1990年前後一系列土地法案的重大修改，上述這1000多座城市的地籍價值將增加8%左右。對一般購房者將產生深遠影響。

1、地皮稅：Impuesto sobre Bienes Inmuebles，簡寫：IBI

地籍價值增長後，直接影響房產每年須繳納的地皮稅，地皮稅的起征額度和計算方式其基礎數值直接來自地籍價值。如果一名已經購房的人所在城市地籍價值已經提高，那麽2018年所繳納的地皮稅較之2017年將有高度漲幅。

2、城市土地增值稅：Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

這是城市土地資本的持續擴大性收益，2018年地籍價值增長將導致一系列房產交易上所支付的稅收增長。換言之，買房子得多交稅了。

3、繼承與捐贈稅：Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones，簡寫：ISD

這項稅收涉及房地產的繼承與產權轉讓，以市場價格為參考。西班牙左翼人士多年來對該稅的存在表示了“普遍不滿”，認為對富人的繼承和捐贈應“課以重稅”，是一種公平的來“分配社會財富”的辦法。不過，當下的繼承與捐贈稅的起征額度早已被下放到各大自治區，已經沒有統一標準了。

 房價居高不下，華人群體卻異常活躍  

據西班牙《首都電台》（《Capital Radio》）的報道，西班牙房地產註冊研究院對2017年的年度購房情況分析，西班牙7%的房屋抵押貸款由外國人簽訂，數量超過2.1萬個，外國人對房地產的需求也達到了13.1%。其中，羅馬尼亞人是簽訂抵押貸款比例最高的群體，其次是英國人，華人群體占第三位。據分析，這種增長將在2018年繼續下去，而華人群體則會繼續表現活躍。

該報道分析，外國人在西班牙購買房地產的數量與各個自治區的旅遊發展情況高度匹配，比如在加那利群島購房的外國人比例占31.4％，其次是巴利阿裏群島（31.3％）、巴倫西亞社區（26％）、穆爾西亞（18.8％）、安達盧西亞（13.8％）和加泰羅尼亞（12.9％）。

同時，外國人在購房時簽署抵押貸款最多的自治區是加泰羅尼亞（占20.2％），其次是巴倫西亞自治區（19.2％）、安達盧西亞自治區（17.4％）和馬德裏大區（14.4％）。

根據原籍國的情況，羅馬尼亞人是簽署住房抵押貸款比例最高的群體，占外國人購房總數的11.6％，其次是英國人（9.3％），華人群體占第三位，占比8.4％，隨後是意大利人（5.8％）、法國人（4.6％）、摩洛哥人（4.2％）和德國人（4％）。

2018年西班牙房貸政策出現幾大變化 利好華人購房者  

由於被房地產泡沫壓迫到舉步維艱，歐盟委員會制定的房貸改革指令已經在2014年下放到各成員國，西班牙在2017年之前對改革指令熟視無睹，既有一些社會團體的不配合，也有一些既得利益者的暗地阻撓。不過在那之後，“地板條款”事件大爆發引起了一系列的社會波動，也讓西班牙得以政治進入房貸改革，此後便一路暢通，不僅政令得到社會廣泛關註和認可，房地產市場以及銀行業在貸款領域也開始了積極配合。值此，2018年西班牙的房貸市場已經出現了幾大變化，有利於華人購房者。

1、房產交易的最終簽約前必須有7天預警時間

2018年新執行的法律是：正規途徑的房產交易中，買房在簽約前7天得到交易合同的副本，同時提供貸款的金融機構也將得到副本。如果這7天中，購房者反悔，那麽交易取消，所有程序退檔回原位，至於之後是否繼續產生交易行為，則看買賣雙方的談判進度。一旦7天預警時間後正式簽約，簽約的雙方或三方或以上，必須在公證員面前進行。

2、地板條款被徹底取消

2016年12月，歐盟出台規定，要求各成員國在房貸合同中必須取消地板條款（Clausulas suelo），歐盟法院裁定該條款為非法！2017年年初，西班牙出台了《有關地板條款方面的消費者緊急保護措施》，該措施以皇家法令的形式發布並在官方公報（Boletín Oficial del Estado）中發布並生效。

[ 註：所謂 “地板條款”（或稱保底利息），是指發放抵押貸款的金融機構為保證自身盈利，在貸款合同中規定了一個利息收取的下限。]

目前這個條款徹底被廢除。且西班牙皇家法令1/2017明確規定，如果是在2013年5月9日至今已經購房的人，可以向當時發放貸款的金融機構申請索回被其多收的利息。

3、還不起房貸將被寬限最多6個月

西班牙各大金融機構都有大量“庫存二手房”，這其中相當一部分來自因無法償還房貸被收繳回的房子。目前，新的房貸規定，通過抵押貸款方式買房的人如果無法償還房貸，將給予其一個月的緩沖期（約為6個月之內）找到積極還貸的辦法，但緩沖期內的利息較平時高出許多，具體的參考標準是2017年年底西班牙最高法院判定的一起遲交利息的案件，並對此作出額為利息不得高於2%的上限設定。

4、捆綁銷售被禁止

La venta cruzada，捆綁銷售。很多人對此並不陌生，發放貸款的金融機構為了保證利益最大化，在利用房貸申請者急於用錢的心理上，捆綁銷售一些金融產品，比如養老保險等。新的房貸規定要求金融機構不能進行捆綁銷售，這對於房貸申請者不失為一件好事。

政府主導的地籍價值的增長導致了房地產部分交易中以每年納稅中永久性漲價，再加上房地產火爆的交易市場以需求帶動了價格的提升。

總之，2018年西班牙的房價有漲無跌似乎已是必然，但交易過程及貸款的審核與發放也逐步規範化。希望從今年開始，西班牙房地產進入一個穩定期，讓所有有意向購房的人都有章可循，也能在千變萬化的市場中，把握住經濟覆蘇時代的房市脈搏。