《抵押貸款法》在今年上半年修改完成，讓我們來看看新現行的貸款法:
貸款費用的分配
貸款費用的分配問題在《貸款法》修改之前，已經在不同的銀行已有不同程度上的相應減免， 然而大多數的銀行都將這一費用通過漲利息的方式轉嫁到貸款人身上，畢竟銀行是盈利機構，羊毛總歸出在羊身上。而現在則是通過法律的形式，確定以下面的方式進行費用分配：
銀行：
貸款稅(即印花稅)
貸款公證費用
房產登記局登記費用
律師樓辦理上述業務的費用
公證文書（一份）
貸款人：
房屋估價費用
公證文書（一份）
更多針對貸款人的保護
銀行必須針對每個客戶給出相應貸款的所有信息匯集文件（Fincha Europea de Información Normalizada, 簡稱FEIN ），並且這份文件對於銀行有不小於10天的約束性。也就是說，銀行方面在這份文件的有效期之內，不能對其中內容進行更改。同時銀行還要交給客戶一份對於貸款中所有重要信息及條款的說明文件，如果客戶的貸款屬於浮動利率，則還需給客戶模擬在不同利息條件下所產生的月供是多少。
在簽署貸款公證之前，所有的貸款人包括擔保人都需最少提前1天會見公證員，並可以向他咨詢有關貸款的任何疑問。同時公證人員需要向貸款人進行問卷調查，以確保貸款人收到了上述所有文件而且清楚其中的內容。如果貸款人不能通過問卷調查，則公證人員無法進行下一步的貸款合同的公證。
所有存在有違反現行法律，或者是被最高法院判明為無效條款、霸王條款的貸款合同，公證員和房產局登記員都不得公證、登記。
所有違反或不符合新《貸款法》的條款，都是無效且不具備任何法律效力。這也意味著不存在追訴期，貸款人可以在任何時間，對這些條款提起訴訟或仲裁。
同時《貸款法》還規定，銀行不得將貸款審批權限與員工的業績以及收入掛鉤，這是進一步的減低在審批流程中的障礙。
降低提前還貸的手續費
無論是部分提前還貸，還是提前全部還清，銀行所能收取的手續費都規定了最高上限。但是根據貸款人貸款利率類型的不同，手續費的上限有所不同。
浮動利率約定為以下兩種方式：
貸款起始的前三年內提前還貸，手續費不得超過還款金額的0.25%。
貸款起始的前五年內提前還貸，手續費不得超過還款金額的0.15%。
當過了上述約定的兩個時間段，提前還貸的手續費則為0%。
固定利率
前十年內提前還貸，手續費不得超過還貸額度的2%。
十年之後不得超過還款金額的1.5%。
新《貸款法》還進一步規定，該費用只有在客戶提前還貸時，有對銀行造成盈利損失的時候才需要進行支付。並且，因提前還貸造成的損失的計算方式，也必須明確告知客戶。同時，雙方可以約定在不超過一個月的時間內，通知銀行提前還貸的意願，而銀行則必須在三天之內向客戶提供所有的信息以做參考。
鼓勵申請、更換固定利率
有鑒於之前很多貸款人選擇的是浮動利率，並且和Euribor（歐洲銀行同業拆借利率）掛鉤，在經濟危機期間利率的高漲，導致月供也隨之水漲船高，從而導致很多家庭無法面對高昂的月供。所以新的《貸款法》鼓勵貸款人將利率更換為固定利率，無論是在自己的銀行申請更換或是轉投其他銀行。在貸款前三年內，不論是申請更換或是轉投，手續費都不得超過貸款剩余金額的0.15%，三年之後則為0手續費。
轉投銀行時更大的自由度
如果貸款人準備轉投銀行，而自己的銀行開出了相同或更好的條件，則貸款人可以在自己的銀行與準備轉投的銀行之間做選擇，而不用像之前一樣必須接受自己銀行開出的條件，從而不能夠轉投銀行。
銀行回收抵押房產的條件收緊
在貸款人多次逾期還貸的情況下，銀行向法院申請執行查封、拍賣的條件大幅緊縮。
銀行只能在下列情況下才能向法院申請進行查封抵押的房產：
在貸款總年限的前半期內，當逾期金額超過銀行放貸總金額的3%，或者超過12個月沒有支付月供。
在貸款總年限的後半期內，當逾期金額必須超過貸款總金額的7%，或者超過15個月沒有支付月供。
同時懲罰利率的上限為現行利率的基礎上增加3%，並且在任何情況下都不得超過。
捆綁產品
這條規定有可能是在實踐中較難且阻力最大的一條。
新《貸款法》中明確銀行不得將購買各類保險、信用卡、基金等產品作為放貸的條件，但是可以作為貸款減息的條件進行捆綁。然而有下列例外：
銀行可以強制客戶購買房屋保險，抑或是人身保險或付款保險。貸款人可以在其他機構購買上述保險，而銀行則不能以這個作為理由上漲貸款人的利率。
如果銀行能夠證明對於貸款人是有益的情況下，可以將一些服務、產品等和貸款掛鉤。掌握並劃分何種服務和產品對於貸款人來說是有益的權利，歸屬於西班牙央行。
對於捆綁條件，銀行必須向顧客提供兩份貸款細則：一份是有捆綁條件內容，而另一份則沒有捆綁條件，用作對兩者的參考和對比。
默認最低利率為0%
新法規中還包括了銀行不得在貸款的條款中規定最低利率，也不允許認定Euribor為0%。但是實際上為負利率的情況下，默認零利率為最低利率。
簽字流程的改變
以前大家在買房子的時候，在銀行確認所有的細節並簽署一系列文件之後，就能夠在資金到位的情況下，立即預約公證處簽署買賣房屋以及貸款的公證。
可是現在，貸款人在銀行簽字確認所有的相關文件後，銀行需要預先將所有文件通過銀行與公證處之間特有渠道發送給公證處，而公證處在收到文件並且通過公證員認可後，銀行與貸款人都需要等待最少十天的時間再預約公證處簽署公證文書。在這段等待時間中，貸款人需要和公證員提前會面，以得到公證員的講解與答疑，還有就是確保貸款人在銀行得到的信息、簽署的文件和公證處收到的是一致的。
在以上流程如果有任何的環節出現插錯，即使是一個小小的錯誤，都會使整個流程重新開始一遍。
可以看到新的法規為貸款人提供了更多的法律依據，用於維護自己的合法權益，而且新法的條款也適用於已經簽署了貸款公證的貸款人。主要針對的就是各種手續費必須按照新法律的規定實施，像是提前還貸、轉投銀行，還有抵押房產的查封程序同樣也適用新法。
新《貸款法》的正式實施以及修改的本意，是為所有將申請貸款買房的人帶來更多的保障、更低的費用、更加寬松的條件以及更多的選擇。然而也不得不說，在某些情況下，大家可能需要支付的反而更多，也同樣使得整個購房的流程花費更多的時間，以及更多的精力。
如有更多的疑問，可向我們咨詢喔！
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